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任意売却とは

 

任意売却とは、抵当に入っている不動産を競売などで強制的に処分される前に、その不動産の所有者自らの意思で売却をして、その売却代金より抵当権やその他の担保権者が債権を回収し、その代わりに担保を抹消して買主に所有権を安全に移転することです。

 

住宅など不動産を購入するときに、当然多くの人は住宅ローンなどを金融機関から融資されます。金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売るときには抵当権などを解除(抵当権の抹消)してもらうことが必要です。 
 
抵当権などを解除してもらうためには、もちろん融資金の残額をすべて返済することが前提となります。
住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れないときには全額の返済ができません。 

このようなときに、金融機関など(債権者、抵当権者)の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権などを解除してもらいます。これが任意売却です。 
通常は、何らかの事情で住宅ローンなど残債務の返済ができなくなったとき、金融機関は最終的に裁判所に担保不動産を差し押さえの申立てをし、差し押さえた後に、不動産の競売を申し立てます。

任意売却は、差押さえられた不動産が競売処分される前に、金融機関に任意売却による処理を認めてもらい、一般の流通市場で買い手を探すことになります。  
この方法は、債権者である金融機関にとって「競売のときよりも、融資金の回収が多く見込める」というメリットがあります。

そして債務者にとっては、「売却後の残債務の返済に柔軟に対応してもらえる」というメリットが生じます。話し合いによっては、引越し費用などを融通してもらえる可能性などもあります。  
「任意売却」は不動産競売のように強制的な処分ではありません。

しかし、返済が不可能になってしまってから何もアクションをおこさなければ、近いうちに競売処分となることは避けられません。任意売却で早めに処理をするのか、それとも条件の厳しい競売を待ち続けるのかは、あなたの判断にゆだねられます。


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